Theo quy định pháp luật có một số trường hợp khi xây dựng, sửa chữa chung cư cần phải xin giấy phép. Vậy sửa chữa chung cư cần phải xin phép ai? Ai có thẩm quyền cấp phép sửa chữa chung cư và các hành vi cấm trong lĩnh vực nhà ở được pháp luật quy định như thế nào? Hãy theo dõi bài viết dưới đây của chúng tôi để biết thêm những quy định pháp luật liên quan việc sửa chữa chung cư và làm như thế nào là đúng quy định nhé!
Căn cứ pháp lý
- Luật Nhà ở 2014
Các hành vi cấm trong lĩnh vực nhà ở được pháp luật quy định như thế nào?
Căn cứ Điều 6 của Luật Nhà ở 2014, chủ sở hữu căn hộ chung cư phải tuyệt đối tuân thủ các nội dung bị nghiêm cấm sau:
“1. Xâm phạm quyền sở hữu nhà ở của Nhà nước, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
2. Cản trở việc thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở, việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng và giao dịch về nhà ở của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
3. Quyết định chủ trương đầu tư dự án hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở không theo quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.
4. Xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở; xây dựng không đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích đối với từng loại nhà ở mà Nhà nước có quy định về tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở. Áp dụng cách tính sai diện tích sử dụng nhà ở đã được luật quy định trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở.
5. Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.
6. Sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu, sử dụng chung vào sử dụng riêng; sử dụng sai mục đích phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư hỗn hợp so với quyết định chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở và nội dung dự án đã được phê duyệt, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng.
7. Sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc tiền mua nhà ở trả trước cho phát triển nhà ở.
8. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án.
9. Thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định của Luật này.
10. Cải tạo, cơi nới, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý mà không được chủ sở hữu đồng ý.
11. Sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; sử dụng phần diện tích được kinh doanh trong nhà chung cư theo dự án được phê duyệt vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn hoặc các hoạt động khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống của các hộ gia đình, cá nhân trong nhà chung cư theo quy định của Chính phủ.
12. Sử dụng nhà ở riêng lẻ vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn, ảnh hưởng đến trật tự an toàn xã hội, sinh hoạt của khu dân cư mà không tuân thủ các quy định của luật về điều kiện kinh doanh.
13. Báo cáo, cung cấp thông tin về nhà ở không chính xác, không trung thực, không đúng quy định hoặc không đúng yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; phá hoại, làm sai lệch thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý.”
Pháp luật quy định trường hợp nào cần phải xin giấy phép xây dựng?
Theo đó, tại Điều 6 Luật Nhà ở 2014 nêu rõ, chủ sở hữu nhà chung cư bị nghiêm cấm đối với hành vi “chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật, lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức, tự ý thay đổi kết cấu chịu lực hoặc thay đổi thiết kế phần sở hữu riêng trong nhà chung cư”.
Theo khoản 2 Điều 87 Luật Nhà ở 2014 cũng quy định: “Việc cải tạo nhà ở phải thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; trường hợp pháp luật quy định phải lập dự án để cải tạo nhà ở thì phải thực hiện theo dự án được phê duyệt. Đối với nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thì việc cải tạo nhà ở còn phải thực hiện theo quy định tại Điều 90 của Luật này”.
Sửa chữa căn hộ chung cư có cần phải xin giấy phép xây dựng không?
Theo khoản 1 và khoản 2 Điều 4 Phụ lục 02 ban hành kèm theo Thông tư 28/2016/TT-BXD quy định như sau:
- Trường hợp căn hộ hoặc phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng có hư hỏng thì chủ sở hữu hoặc người sử dụng được quyền sửa chữa, thay thế nhưng không được làm hư hỏng phần sở hữu chung và ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác.
- Trường hợp thay thế, sửa chữa hoặc lắp đặt thiết bị thêm thì phải bảo đảm không làm thay đổi, biến dạng hoặc làm hư hỏng kết cấu của nhà chung cư.
Đối chiếu quy định trên, như vậy, trường hợp bạn sửa chữa chung cư cần phải xin phép khi gia chủ đảm bảo không làm hư hỏng phần sở hữu chung và ảnh hưởng đến các chủ sở hữu khác, đảm bảo không làm thay đổi, biến dạng hoặc làm hư hỏng kết cấu của nhà chung cư. Những cải tạo nhà chung cư như lát nền, sơn lại nhà chung cư,… không cần xin giấy phép xây dựng.
Sửa chữa nhà chung cư cần xin phép ai? Cần chuẩn bị giấy tờ gì?
Căn cứ theo Điều 103 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi bởi khoản 37 Điều 1 Luật sửa đổi 2020, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép sửa chữa nhà chung cư gồm:
- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh: Cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh trừ công trình thuộc UBND cấp huyện cấp.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện: Công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ.
Như vậy, chủ nhà sẽ tới cơ quan có thẩm quyền nêu trên để xin cấp Giấy phép xây dựng khi có nhu cầu sửa chữa nhà chung cư.
Hồ sơ, giấy tờ cần chuẩn bị xin cấp Giấy phép bao gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình.
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quản lý, sử dung chung cư (bản sao): Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc hợp đồng thuê nhà…
- Bản vẽ, ảnh chụp hiện trạng của phần căn hộ đề nghị cải tạo, sửa chữa.
(Căn cứ Điều 96 Luật Xây dựng năm 2014 sửa đổi, bổ sung năm 2020, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng khi sửa chữa, cải tạo căn hộ chung cư gồm:
Người xin cấp Giấy phép cần chuẩn bị 02 bộ hồ sơ đề nghị gửi đến cơ quan có thẩm quyền cấp phép (căn cứ điểm a khoản 1 Điều 102 Luật Xây dựng 2014).
Sở hữu chung và sở hữu riêng trong chung cư
Sở hữu chung trong chung cư
Theo đó, trong chung cư thường sẽ được phân thành: phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng. Trong đó, phần sở hữu chung bao gồm:
- Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư.
- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư.
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt.
- Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.
Sở hữu riêng trong chung cư
Và phần sở hữu riêng sẽ bao gồm:
- Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó.
- Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư.
- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.
Những lưu ý khi thay đổi kết cấu nhà ở chung cư
Mặc dù việc thay đổi kết cấu nhà ở chung cư là có thể; tuy nhiên; người sở hữu nhà ở chung cư vẫn phải đảm bảo những lưu ý sau:
Thứ nhất, xem xét về việc có thực sự cần thay đổi kết cấu nhà ở không? Bởi trên thực tế, việc thay đổi kết cấu nhà ở chung cư thường sẽ khó khăn hơn những nhà gắn liền với mặt đất. Khó khăn xuất phát từ đặc điểm của nhà chung cư thường đông đúc; sử dụng thang máy để di chuyển. Việc sửa sang sẽ mất thời gian hơn do phải chuyển nguyên vật liệu lên cao; không thể chuyển nhiều nguyên vật liệu lên cùng lúc. Chi phí sửa sang cũng sẽ bị đội giá lên rất nhiều so với sửa nhà mặt đất. Thay vào đó, có thể cân nhắc việc sử dụng vách ngăn tạm thời như giá sách để chia lại không gian nhưng không gây cảm giác bí bách, mất thẩm mỹ.
Thứ hai, cần xin ý kiến của ban quản lý chung cư. Bởi nhà ở chung cư xây theo một hệ thống đồng bộ. Việc sửa lại một căn có thể ảnh hưởng đến kết cấu chung của nhiều căn khác cũng như khả năng chịu lực của toàn bộ công trình phía trên. Nếu tự ý sửa, rất có thể sẽ gây nên những sự cố đáng tiếc.
Thứ ba, việc sửa sang lại chung cư vẫn phải đảm bảo những công trình phụ do ban quản lý cung cấp như báo cháy, hệ thống nước chữa cháy,… Bởi đây là những hệ thống gây ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn của gia đình và của những người khác.
Thứ tư, việc sửa chữa phải được thực hiện bởi những người có chuyên môn cao.
Thông tin liên hệ
Luật Sư Thanh Hóa sẽ đại diện khách hàng để giải quyết các vụ việc có liên quan đến vấn đề Sửa chữa chung cư cần phải xin phép ai? hoặc các dịch vụ khác liên quan như là dịch vụ lập hợp đồng hôn nhân để phân chia tài sản .Với kinh nghiệm nhiều năm trong ngành và đội ngũ chuyên gia pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ hỗ trợ quý khách hàng tháo gỡ vướng mắc, không gặp bất kỳ trở ngại nào. Hãy liên lạc với số hotline 0833.102.102 để được trao đổi chi tiết, xúc tiến công việc diễn ra nhanh chóng, bảo mật, uy tín.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Dịch vụ đăng ký bảo hộ nhãn hiệu tại Thanh Hóa năm 2022
- Dịch vụ đăng ký bảo hộ logo tại Thanh Hóa trọn gói, giá rẻ
- Hướng dẫn soạn thảo mẫu hồ sơ ly hôn tại Thanh Hóa năm 2022
Câu hỏi thường gặp
Không được tự ý gỡ bỏ phần đèn ngoài hành lang trong chung cư bởi theo quy định; đây là phần công trình thuộc sở hữu chung của chung cư. Việc thay đổi cần phải được sự đồng ý của hội nghị chung cư cũng như ban quản lý tòa nhà.
Việc lắp thêm cửa kính trong chung cư là hoàn toàn có thể. Tuy nhiên, để tránh sai sót; nên có sự tham khảo ý kiến của ban quản lý chung cư.
Việc lắp cửa mở bằng vân tay không gây ảnh hưởng đến kết cấu của tòa nhà thì có thể lắp. Tuy nhiên, vẫn cần có sự tham khảo ý kiến của ban quản lý chung cư. Và việc lắp cửa mở bằng vân tay chỉ được thực hiện với những gia đình đã mua căn nhà và là chủ sở hữu của căn nhà đó.