Xây dựng nhà ở là một trong những vấn đề pháp lý được nhiều người quan tâm vì việc xây dựng nhà ở này đòi hỏi phải tuân thủ rất nhiều quy định pháp luật. Xây dựng nhà ở thì chủ thầu, chủ đầu tư và các chủ thể liên quan phải tuân thủ các quy định về điều kiện, quy trình làm việc, nghiệm thu, tiêu chuẩn về chất lượng của vật liệu xây dựng, trong đó xây dựng nhà ở còn phải tuân thủ về mật độ xây dựng. Vậy quy định về mật độ xây dựng nhà ở như thế nào? Hãy theo dõi bài viết dưới đây của Luật sư Thanh Hóa để biết thêm thông tin chi tiết nhé!
Mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng được hiểu đơn giản là có bao nhiêu công trình kiến trúc trên một diện tích đất. Việc tuân thủ mật độ xây dựng góp phần đảm bảo an toàn khi sinh sống tại các công trình này khi đã hoàn thành. Do đó, khi xây dựng công trình đặc biệt là công trình nhà ở thì nhà thầu, chủ đầu tư phải tuân thủ về mật độ xây dựng mà pháp luật quy định.
Theo Quy chế kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng (Quy chế) ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng bao gồm: Mật độ xây dựng thuần và Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị, cụ thể như sau:
- Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che và các công trình hạ tầng kỹ thuật khác).
Chú thích: Các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: sê-nô, ô-văng, mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu đã tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp các công năng sử dụng khác.
- Mật độ xây dựng gộp của một khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).
Mật độ xây dựng hiện nay là bao nhiêu?
Đối với mật độ xây dựng thuần
Theo quy định pháp luật hiện hành, hiện nay có hai loại mật độ xây dựng, đó là mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dưng gộp. Đối với mỗi mật độ xây dựng thì sẽ có tỷ lệ chiếm đất của các công trình xây dựng khác nhau. Do đó, trước khi tiến hành xây dựng, các bên có liên quan cần tìm hiểu rõ các quy định pháp luật về mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp. Dưới đây là các quy định liên quan đến mật độ xây dựng thuần tối đa được pháp luật cho phép xây dựng hiện nay.
Theo Điểm 2.6.3 khoản 2.6 Phần 2 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD thì mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép hiện nay như sau:
- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định trong Bảng 2.8
Bảng 2.8: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập)
Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | ≤ 90 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥ 1 000 |
Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 70 | 60 | 50 | 40 |
CHÚ THÍCH: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần. |
- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà chung cư được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại Bảng 2.9 và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà tại điểm 2.6.1, về khoảng lùi công trình tại điểm 2.6.2;
Bảng 2.9: Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình
Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất | |||
≤ 3 000 m2 | 10 000 m2 | 18 000 m2 | ≥ 35 000 m2 | |
≤ 16 | 75 | 65 | 63 | 60 |
19 | 75 | 60 | 58 | 55 |
22 | 75 | 57 | 55 | 52 |
25 | 75 | 53 | 51 | 48 |
28 | 75 | 50 | 48 | 45 |
31 | 75 | 48 | 46 | 43 |
34 | 75 | 46 | 44 | 41 |
37 | 75 | 44 | 42 | 39 |
40 | 75 | 43 | 41 | 38 |
43 | 75 | 42 | 40 | 37 |
46 | 75 | 41 | 39 | 36 |
>46 | 75 | 40 | 38 | 35 |
CHÚ THÍCH: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao >46 m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần. |
- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng các công trình dịch vụ – công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong khu vực xây dựng mới là 40%;
- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại Bảng 2.10 và các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà tại điểm 2.6.1, về khoảng lùi công trình tại điểm 2.6.2;
Bảng 2.10: Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ và lô đất sử dụng hỗn hợp cao tầng theo diện tích lô đất và chiều cao công trình
Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) | Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất | |||
≤ 3 000 m2 | 10 000 m2 | 18 000 m2 | ≥ 35 000 m2 | |
≤16 | 80 | 70 | 68 | 65 |
19 | 80 | 65 | 63 | 60 |
22 | 80 | 62 | 60 | 57 |
25 | 80 | 58 | 56 | 53 |
28 | 80 | 55 | 53 | 50 |
31 | 80 | 53 | 51 | 48 |
34 | 80 | 51 | 49 | 46 |
37 | 80 | 49 | 47 | 44 |
40 | 80 | 48 | 46 | 43 |
43 | 80 | 47 | 45 | 42 |
46 | 80 | 46 | 44 | 41 |
>46 | 80 | 45 | 43 | 40 |
CHÚ THÍCH: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao > 46 m còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần (trừ các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã được xác định trong quy hoạch cao hơn). |
- Đối với các lô đất không nằm trong các Bảng 2.8; Bảng 2.9; Bảng 2.10 được phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất;
- Trong trường hợp công trình là tổ hợp với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép áp dụng theo chiều cao trung bình;
- Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao xây dựng tương ứng nhưng phải đảm bảo hệ số sử dụng đất chung của phần đế và phần tháp không vượt quá 13 lần.
Đối với mật độ xây dựng gộp
Đối với mật độ xây dựng gộp, pháp luật có quy định tỷ lệ tối đa cho từng loại công trình xây dựng, chẳng hạn như khu nghỉ dưỡng là 25%, khu công việc là 5%,… Dưới đây là quy định về mật độ xây dựng gộp của từng loại công trình xây dựng:
Mật độ xây dựng gộp cho từng trường hợp được quy định như sau:
- Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%;
- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%;
- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên là 5%;
- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên chuyên đề là 25%;
- Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp luật có liên quan, nhưng không quá 5%.
(Điểm 2.6.4 khoản 2.6 Phần 2 Quy chế ban hành kèm theo Thông tư 01/2021/TT-BXD)
Mời bạn xem thêm:
- Xe trốn đăng kiểm sẽ bị xử lý thế nào theo quy định 2023?
- Quy định về xử lý hành vi quấy rối trên mạng xã hội
- Công việc nào thì ký hợp đồng lao động thời vụ?
Thông tin liên hệ
Vấn đề Quy định về mật độ xây dựng nhà ở như thế nào? đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư Thanh Hóa luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là Đổi tên mẹ trong giấy khai sinh. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ quy định tại Điều 93 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi điểm a khoản 3 Điều 39 Luật Kiến trúc 2019 và khoản 32 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020) như sau:
Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ
1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:
a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành;
b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;
d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.
2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.
3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.”
Theo đó, đối với nhà ở riêng lẻ sẽ được cấp giấy phép xây dựng khi đáp ứng điều kiện nêu trên.
Tại quy định khoản 7 Điều 79 Luật Xây dựng 2014 như sau:
Yêu cầu đối với thiết kế xây dựng
1. Đáp ứng yêu cầu của nhiệm vụ thiết kế; phù hợp với nội dung dự án đầu tư xây dựng được duyệt, quy hoạch xây dựng, cảnh quan kiến trúc, điều kiện tự nhiên, văn hóa – xã hội tại khu vực xây dựng.
2. Nội dung thiết kế xây dựng công trình phải đáp ứng yêu cầu của từng bước thiết kế.
3. Tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có); bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác.
4. Có giải pháp thiết kế phù hợp và chi phí xây dựng hợp lý; bảo đảm đồng bộ trong từng công trình và với các công trình liên quan; bảo đảm điều kiện về tiện nghi, vệ sinh, sức khỏe cho người sử dụng; tạo điều kiện cho người khuyết tật, người cao tuổi, trẻ em sử dụng công trình. Khai thác lợi thế và hạn chế tác động bất lợi của điều kiện tự nhiên; ưu tiên sử dụng vật liệu tại chỗ, vật liệu thân thiện với môi trường.
5. Thiết kế xây dựng phải được thẩm định, phê duyệt theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 7 Điều này.
6. Nhà thầu thiết kế xây dựng phải có đủ điều kiện năng lực phù hợp với loại, cấp công trình và công việc do mình thực hiện.
7. Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định như sau:
a) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng yêu cầu thiết kế quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.
Như vây, hộ gia đình, người dân có thể tự thiết kế xây dựng nhà ở đối với trường hợp nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc có chiều cao dưới 12 mét hoặc dưới 03 tầng. Khi tự thiết kế thì hộ gia đình, cá nhân có thể tham khảo mẫu thiết kế do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành nơi có nhà ở công bố.
Mặc dù được tự thiết kế xây dựng nhưng phải đáp ứng các yêu cầu thiết kế sau:
– Tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có).
– Bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác.
Căn cứ khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014 quy định hồ sơ để xây dựng nhà ở riêng lẻ như sau:
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới
1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:
a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;
d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Và theo quy định Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP quy định như sau:
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ
1. Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định này.
2. Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu, gồm:
a) Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
b) Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình;
c) Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện;
d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
4. Căn cứ điều kiện thực tế tại địa phương và khoản 3 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố mẫu bản vẽ thiết kế để hộ gia đình, cá nhân tham khảo khi tự lập thiết kế xây dựng theo quy định tại điểm b khoản 7 Điều 79 của Luật Xây dựng năm 2014.
Như vậy, thiết kế xây dựng là thành phần trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định trên. Do đó, đối với trường hợp nhà ở riêng lẻ không được miễn giấy phép xây dựng thì phải có bản vẽ thiết kế xây dựng.