Hiện nay, có nhiều loại đất khác nhau theo quy định pháp luật, chẳng hạn như đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất làm muối, đất nông nghiệp khác,… Tùy vào loại đất sẽ có mục đích sử dụng đất khác nhau nhưng mục đích sử dụng phải phù hợp với loại đất, ví dụ như đất trồng cây hằng năm thì sử dụng đúng mục đích là trồng lúa và trồng cây hằng năm khác. Vậy có được xây trang trại trên đất nông nghiệp không? Hãy theo dõi bài viết dưới đây của chúng tôi để biết thêm thông tin chi tiết nhé!
Luật Thanh Hóa giới thiệu bạn đọc về cách trồng hoa cúc vàng cực đơn giản và dễ trồng.
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013;
- Thông tư 09/2021/TT-BTNMT.
Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích gì?
Trong phân loại đất đai, đất nông nghiệp là nhóm đất được sử dụng phổ biến tại Việt Nam. Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định nhóm đất nông nghiệp gồm các loại đất:
- Đất trồng cây hàng năm (đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác);
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất;
- Đất rừng phòng hộ;
- Đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác (dùng để xây dựng chuồng trại, nhà kính và các loại nhà khác phục vụ nghiên cứu thí nghiệm các giống vật nuôi, cây trồng).
Căn cứ theo quy định, có thể thấy đất nông nghiệp là loại đất được sử dụng vào mục đích chăn nuôi, trồng trọt phục vụ sản xuất nông nghiệp hoặc dùng để xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc gia cầm, ươm tạo cây giống, con giống…
Việc xác định đúng mục đích sử dụng đất nông nghiệp có ý nghĩa quan trọng trong quá trình sử dụng và khai thác đất.
Có được làm trang trại trên đất nông nghiệp không?
Đây cũng là vấn đề được nhiều người sử dụng đất quan tâm tuy nhiên không phải ai cũng nắm rõ quy định pháp luật liên quan đến vấn đề này.
Như đã trình bày ở trên, đất nông nghiệp trong đó bao gồm đất nông nghiệp khác, ngoài mục đích trồng trọt và chăn nuôi, các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp có thể xây dựng các công trình trên đất nhưng mục đích xây dựng phải đúng quy định pháp luật.
Trong đó, Luật cho phép xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm dưới mô hình trang trại hoặc các mô hình nhỏ lẻ khác nhưng phải đúng mục đích sử dụng.
Tóm lại, hộ cá nhân, gia đình đang sử dụng đất nông nghiệp được phép xây dựng trang trại nhưng phải nhằm mục đích sản xuất nông nghiệp, mở rộng quy mô, nâng cao hiệu quả sản xuất trong lĩnh vực trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, trồng rừng, gắn sản xuất với chế biến sản phẩm nông, lâm, thủy sản.
Xây trang trại trên đất nông nghiệp thế nào cho hợp pháp?
Cá nhân, hộ gia đình xây trang trại trên đất nông nghiệp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định.
Cụ thể, theo quy định mới nhất tại Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động trong đó gồm:
– Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: Đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;
- Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;
- Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;
Ví dụ, trường hợp gia đình anh A đang sử dụng đất nông nghiệp là đất trồng cây hàng năm nay muốn xây dựng trang trại để chăn nuôi thêm trâu, bò thì không cần xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động đất đai.
Theo đó, hồ sơ, thủ tục đăng ký biến động đất đai như sau:
- Hồ sơ đăng ký biến động gồm các giấy tờ:
Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ)
(Căn cứ khoản 2 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT).
- Thủ tục đăng ký biến động đất đai:
Căn cứ khoản 3 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT:
Bước 1. Nộp hồ sơ
Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ theo một trong hai cách:
- Cách 1: Nộp tại UBND cấp xã (phường, thị trấn) nơi có đất.
- Cách 2: Không nộp tại UBND cấp xã:
Nếu địa phương đã tổ chức Bộ phận một cửa: Nộp tại Bộ phận một cửa ở cấp huyện.
Nếu chưa tổ chức Bộ phận một cửa, nộp tại:
- Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh; hoặc
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện
Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:
- Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa và xác nhận vào Đơn đăng ký;
- Xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có).
Bước 3: Trao kết quả
Có nên mua đất nông nghiệp khi bên bán hứa lên thổ cư?
Để trả lời cho câu hỏi có nên mua đất nông nghiệp khi bên bán hứa lên thổ cư cần xem xét một số vấn đề sau:
(1) Hứa lên đất thổ cư không đồng nghĩa với việc sẽ thực hiện được.
Thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương), Ủy ban nhân dân cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) quyết định tùy theo đối tượng người sử dụng đất.
Trong đó, hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép Ủy ban nhân dân cấp huyện và chỉ được chuyển khi có quyết định của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Ngoài ra, Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”.
Theo đó, không phải mọi trường hợp người sử dụng đất có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất là Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sang đất ở, mà phải phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (thửa đất xin chuyển phải thuộc khu vực được phép chuyển mục đích sử dụng).
Như vậy, bên bán hứa lên đất thổ cư không đồng nghĩa với việc sẽ thực hiện được vì không có quyền quyết định, thậm chí cơ quan có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cũng không có thẩm quyền trong mọi trường hợp mà phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
(2) Nếu chắc chắn được phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư thì người bán thông thường sẽ thực hiện trước khi chuyển nhượng để chuyển nhượng với giá cao hơn.
Thông thường nếu được phép chuyển mục đích sử dụng đất thành đất thổ cư thì bên chuyển nhượng đã thực hiện thủ tục này trước khi chuyển nhượng cho người khác, vì giá thị trường của đất ở cao hơn rất nhiều so với các loại đất khác, nhất là đất nông nghiệp.
(3) Ai phải chịu chi phí chuyển mục đích sử dụng đất.
Trong trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất thành đất thổ cư thì bên mua cần phải cân nhắc kỹ nếu mình là người nộp tiền sử dụng đất, vì tiền sử dụng đất là khoản tiền lớn.
Tóm lại, dưới góc độ pháp lý tác giả mong người nhận chuyển nhượng cân nhắc nếu bên bán hứa lên đất thổ cư. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp người mua muốn đầu tư thì có để mua loại đất này.
Ngoài ra, cũng cần lưu ý rằng dù pháp luật đất đai quy định khá chặt chẽ trong việc chuyển mục đích sử dụng đất thành đất thổ cư nhưng trên thực tế nhiều nhiều người dân không có đất ở vẫn có thể thực hiện được.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Dịch vụ đăng ký bảo hộ nhãn hiệu tại Thanh Hóa năm 2022
- Dịch vụ đăng ký bảo hộ logo tại Thanh Hóa trọn gói, giá rẻ
- Hướng dẫn soạn thảo mẫu hồ sơ ly hôn tại Thanh Hóa năm 2022
Thông tin liên hệ
Vấn đề Có được xây trang trại trên đất nông nghiệp không? đã được chúng tôi cung cấp qua thông tin bài viết trên. Luật sư Thanh Hóa luôn có sự hỗ trợ nhiệt tình từ các chuyên viên tư vấn pháp lý, quý khách hàng có vướng mắc hoặc nhu cầu sử dụng dịch vụ pháp lý liên quan như là Chuyển đất nông nghiệp sang đất sổ đỏ, vui lòng liên hệ đến hotline 0833.102.102. Chúng tôi sẽ giải quyết các khúc mắc của khách hàng, làm các dịch vụ một cách nhanh chóng, dễ dàng, thuận tiện.
Câu hỏi thường gặp
Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất để phục vụ nhu cầu sản xuất nông nghiệp như trồng lúa, trông cây hàng năm khác, trồng cây lâu năm, trồng rừng,…
Căn cứ điểm h khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất nông nghiệp khác được sử dụng để xây dựng một số loại công trình như sau:
(1) Các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất.
(2) Nhà kính phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất.
(3) Chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép.
Như vậy, có thể thấy mặc dù trong nhóm đất nông nghiệp có loại đất nông nghiệp khác được sử dụng để xây dựng một số loại công trình nhưng công trình này phải được sử dụng vào mục đích nông nghiệp như chuồng trại, nhà kho, nhà kính,…
Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở nếu được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dựa trên các căn cứ sau:
– Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
– Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Đất nông nghiệp đôi khi còn gọi là đất canh tác hay đất trồng trọt là những vùng đất, khu vực thích hợp cho sản xuất, canh tác nông nghiệp, bao gồm cả trồng trọt và chăn nuôi. Ở các vùng nông thôn, đất nông nghiệp có thể xem là tư liệu sản xuất chính của người nông dân, họ sống chủ yếu bằng việc trồng lúa, trồng hoa màu, trồng cây,…. Do đó, khi bị thu hồi đất nông nghiệp cũng có thể coi là họ bị mất công ăn việc làm nên việc thu hồi đất phải căn cứ theo quy định của pháp luật và bồi thường thỏa đáng. Nhà nước khi thu hồi đất nông nghiệp thì mảnh đất thu hồi đó phải thuộc một trong các trường hợp sau:
Căn cứ vào Điều 16 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:
“Điều 16. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất
Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:
a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.“
Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.