Mua bán đất chưa tách thửa là việc mua và bán đất mà chưa thực hiện quy trình tách nhỏ từ một miếng đất lớn thành các thửa riêng biệt. Trong trường hợp này, đất vẫn được coi là đất chung chưa được phân lô, phân khu hoặc tách thửa để có thể chuyển nhượng một cách hoàn chỉnh. Vậy mẫu hợp đồng mua bán đất chưa tách thửa bao gồm những nội dung gì? Hãy tham khảo bài viết dưới đây của Luật sư Thanh Hóa để biết thêm thông tin chi tiết về vấn đề này nhé!
Mua bán đất chưa tách thửa có được không?
Do đất chưa được tách thửa, không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu riêng cho từng thửa đất. Điều này có thể gây khó khăn trong việc chứng minh quyền sở hữu và tranh chấp sau này. Do đó, khi mua bán đất chưa tách thử, người mua lẫn người bán nên tìm hiểu rõ các điều kiện cũng như mẫu hợp đồng để đảm bảo việc tranh chấp sau này không xảy ra.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng được các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất được chuyển nhượng là đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm cho việc thi hành án;
- Đất được chuyển nhượng vẫn trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trong trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất thì người sử dụng đất phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc đo đạc tách thửa đất trước khi tiến hành nộp hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng của người sử dụng đất.
Hiện nay pháp luật Việt Nam chưa có quy định cụ thể nào về việc đất chưa tách thửa không được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do đó trong trường hợp đất chưa tách thửa thì người có quyền sử dụng đất cần phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi bán. Nếu không tách thửa trước khi mua bán thì rất dễ gặp rủi ro.
Để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải đáp ứng đủ 4 điều kiện chính được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất người sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 Luật đất đai 2013.
Thủ tục tách sổ đỏ khi chuyển nhượng
Khi chuyển nhượng đất, việc tách sổ đỏ là một quy trình quan trọng để phân chia miếng đất ban đầu thành các thửa riêng biệt và cập nhật thông tin chủ sở hữu trên sổ đỏ. Để đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật và thực hiện đúng quy trình, bạn nên tìm hiểu và tham khảo ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản tại địa phương nơi bạn đang mua bán đất.
Dưới đây là các bước làm thủ tục tách sổ đỏ khi bán đất mới nhất hiện nay:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ tách sổ đỏ khi bán đất
Người sử dụng đất có nhu cầu làm thủ tục tách sổ đỏ bán đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ với đầy đủ các giấy tờ gồm: Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của mảnh đất đề nghị tách thửa, đơn đề nghị tách sổ đỏ và hồ sơ đăng ký biến động đất đai (theo mẫu).
Bước 2: Nộp và tiếp nhận hồ sơ tách sổ đỏ khi bán đất
Các cá nhân hoặc hộ gia đình sau khi hoàn thiện hồ sơ, nộp gián tiếp qua UBND cấp xã nơi có đất hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện. Tại đây, các cơ quan liên quan sẽ có trách nhiệm thẩm định hồ sơ thủ tục tách sổ đỏ khi bán đất và tham mưu cho cơ quan có thẩm quyền để tách sổ đỏ nếu đủ điều kiện.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu thủ tục tách sổ đỏ khi bán đất
Những hồ sơ yêu cầu tách sổ đỏ bán đất đầy đủ và hợp lệ, Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện sẽ tiếp nhận xử lý và ghi thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ tách sổ đỏ khi bán đất, trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.
Bước 4: Cấp sổ đỏ mới cho người sử dụng đất
Trong thời hạn không quá 2 tuần làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ tách sổ đỏ khi bán đất, cơ quan có thẩm quyền sẽ thẩm định và cấp sổ đỏ mới cho người sử dụng đất. Công tác cấp sổ đỏ mới sẽ tiến hành trao trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc gián tiếp qua UBND cấp xã nếu cá nhân hoặc hộ gia đình nộp tại đây.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì các trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất”. Như vậy, khi cá nhân hoặc hộ gia đình có mong muốn chuyển nhượng, tặng cho một phần thửa đất thì việc đầu tiên phải làm là đề nghị cơ quan có thẩm quyền đo đạc tách thửa, sau đó mới thực hiện các bước để sang tên.
Việc tách thửa để chuyển nhượng, tặng cho đất của người dân cần đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Một là, đáp ứng được điều kiện về diện tích và kích thước chiều cạnh tối thiểu
- Hai là, đảm bảo có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
- Ba là, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Bốn là, đất không có tranh chấp và đang trong thời hạn sử dụng đất
Theo đó, các hồ sơ, thủ tục tách thửa cần có gồm: Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu của Chính phủ và bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. Các trình tự lần lượt là: Nộp hồ sơ – Tiếp nhận hồ sơ – Giải quyết yêu cầu – Trả kết quả.
Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất chưa tách thửa
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những hoạt động diễn ra khá sôi nổi hiện nay và đây cũng nguồn cơn của những tranh chấp liên quan đến đất đai. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp nhưng thông thường là bên bán chuyển nhượng đất khi chưa đáp ứng đủ điều kiện pháp luật quy định, lập hợp đồng không tuân thủ hình thức,… Dưới đây là mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất chưa tách thửa:
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Số:……./………
Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;
Căn cứ các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan;
Căn cứ theo nguyện vọng của hai bên mua- bán.
Hôm nay, vào ngày….…tháng…….năm 20……., tại…..Chúng tôi gồm có:
BÊN CHUYỂN NHƯỢNG (sau đây gọi là Bên A):
Ông/ Bà:………
Sinh ngày…………
Căn cước công dân:……….Ngày cấp………. Nơi cấp……….
Hộ khẩu thường trú:……….
Địa chỉ liên hệ: ………….
Cùng vợ/ chồng là bà/ ông:………Sinh ngày…………
Căn cước công dân:……….Ngày cấp……..Nơi cấp………….
Hộ khẩu thường trú: …………
Địa chỉ liên hệ:…………
BÊN NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG (sau đây gọi là Bên B):
Ông/ Bà:……….
Sinh ngày…………..
Căn cước công dân:………..Ngày cấp……….Nơi cấp…………
Hộ khẩu thường trú:…………
Địa chỉ liên hệ: ………..
Cùng vợ/ chồng là bà/ ông:………Sinh ngày………
Căn cước công dân:………..Ngày cấp………Nơi cấp………
Hộ khẩu thường trú: …………
Địa chỉ liên hệ:……..
Bên A và bên B cùng nhau tự nguyện giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các điều khoản cụ thể sau đây:
Điều 1: Thửa đất chuyển nhượng
1. Về nguồn gốc sử dụng thửa đất:
Bên A là chủ sở hữu quyền sử dụng thửa đất số………tờ bản đồ số…………, tại địa chỉ:………. được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số………..mã số………số vào sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:……… , số quyết định do Uỷ ban nhân dân……… cấp ngày……….
Đặc điểm thửa đất được ghi cụ thể trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên.
2. Bằng Hợp đồng này Bên A đồng ý bán đứt cho Bên B quyền sử dụng một phần thửa đất nêu trên. Phần thửa đất đem chuyển dịch theo Hợp đồng này được Văn phòng đăng ký đất và nhà – Phòng Tài nguyên và Môi trường kiểm tra và xác định trong Công văn số……. ngày …………/20………., cụ thể như sau:
Diện tích đất sử dụng riêng:……….m2
Loại đất (Đất ở tại đô thị/ nông thôn):……….
Thời hạn sử dụng: …………
Vị trí phần thửa đất chuyển dịch theo Hợp đồng này được giới hạn bởi các điểm theo Hồ sơ kỹ thuật thửa đất số…….. được lập ngày…………..
Phần thửa đất được chuyển dịch theo Hợp đồng này sẽ được nhập vào thửa đất số………..tờ bản đồ số………..tại………….
3. Bên B đồng ý nhận chuyển nhượng quyền sử dụng một phần thửa đất nêu trên với những điều kiện nêu tại Điều 2, Điều 3 dưới đây.
Điều 2: Giá chuyển nhượng và phương thức thanh toán
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên thoả thuận là:………..( triệu đồng).
Phương thức thanh toán: Bên B sẽ thanh toán hết toàn bộ số tiền nêu trên cho Bên A sau khi hai bên ký Hợp đồng này bằng tiền mặt.
Việc thanh toán số tiền nêu trên do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật, ngoài sự chứng kiến của Công chứng viên công chứng hợp đồng này.
Điều 3: Chuyển giao quyền sử dụng đất và giấy tờ liên quan đến đất
Bên A sẽ chuyển giao một phần thửa đất đúng như hiện trạng được nêu tại Điều 1 nêu trên cho Bên B cùng toàn bộ bản chính hồ sơ giấy tờ có liên quan đến thửa đất sau khi hai bên ký hợp đồng này. Việc giao thửa đất nêu trên do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật, ngoài sự chứng kiến của Công chứng viên công chứng hợp đồng này.
Điều 4: Đăng ký quyền sử dụng đất
Bên B có nghĩa vụ thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền; Bên A cũng có nghĩa vụ cùng với Bên B hoàn thành các thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất đó.
Quyền sử dụng đối với một phần thửa đất nêu tại Điều 1 được chuyển cho Bên B, kể từ thời điểm Bên B thực hiện xong thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.
Điều 5: Trách nhiệm nộp thuế, lệ phí
Thuế và lệ phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này do Bên B chịu trách nhiệm nộp (Trừ thuế thu nhập cá nhân).
Điều 6: Giải quyết tranh chấp Hợp đồng
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng, nếu phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được, thì một trong hai Bên có quyền khởi kiện để yêu cầu toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
Điều 7: Cam đoan của các bên
Bên A và bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
1. Bên A cam đoan:
Những thông tin về nhân thân, về thửa đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
Thửa đất thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Tại thời điểm giao kết Hợp đồng này:
– Thửa đất không có xảy ra tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc.
Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
2. Bên B cam đoan:
– Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
– Đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này và các giấy tờ về quyền sử dụng đất;
– Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối, không bị ép buộc;
– Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
Điều 8: Điều khoản cuối cùng
Bản hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký vào hợp đồng và được công chứng. Mọi sửa đổi, bổ sung hoặc huỷ bỏ Hợp đồng này chỉ có giá trị khi được hai Bên lập thành văn bản có chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền và chỉ được thực hiện khi Bên B chưa đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất theo Hợp đồng này.
Hai Bên đã hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của mình, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
Hai Bên đã tự đọc lại, nghe Công chứng viên đọc lại Hợp đồng, đã hiểu và đồng ý tất cả các điều khoản ghi trong Hợp đồng và ký (điểm chỉ ngón trỏ bàn tay phải) vào Hợp đồng này trước sự có mặt của Công chứng viên.
Xem thêm và tải xuống mẫu hợp đồng mua bán đất chưa tách thửa
Loading…
Reload document 
Open in new tab Mời bạn xem thêm:
- Xe trốn đăng kiểm sẽ bị xử lý thế nào theo quy định 2023?
- Quy định về xử lý hành vi quấy rối trên mạng xã hội
- Công việc nào thì ký hợp đồng lao động thời vụ?
Thông tin liên hệ
Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề Mẫu hợp đồng mua bán đất chưa tách thửa. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật sư Thanh Hóa với đội ngũ luật sư, luật gia và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe mọi thắc mắc của quý khách hàng.
Câu hỏi thường gặp
Căn cứ Khoản 1 và Khoản 2 Điều 166 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.
Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:
– Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật Đất đai 2013.
Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai 2013;
– Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền chuyển nhượng đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất.
Căn cứ Điều 168 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013.
Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Lưu ý, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
