Hiện nay nền kinh tế Việt Nam có nhiều chuyển biến tích cực vì thu hút được nhiều hoạt động đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án lớn. Những dự án đó bao gồm xây dựng nhà ở, khu du lịch,… Việc xây dựng đòi hỏi phải có quỹ đất lớn. Chính vì vậy, nhiều người dân có đất nông nghiệp bị thu hồi đang quan tâm đến giá đền bù. Vậy quy định pháp luật về giá đền bù khi thu hồi đất nông nghiệp như thế nào? Hãy theo dõi bài viết dưới đây của chúng tôi để được giải đáp thắc mắc nhé!
Căn cứ pháp lý
- Luật Đất đai 2013;
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP.
Giá đền bù khi thu hồi đất nông nghiệp bao nhiêu?
Tại Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.“
Như vậy, khi thu hồi đất nông nghiệp thì giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thì sẽ được bồi thường về đất và chi phí đầu tư ra sao?
Tại Điều 77 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:
a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;
b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.
Khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp thì sẽ được bồi thường diện tích trong hạn mức và do thừa kế. Nếu vượt hạn mức thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.
Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Ngoài ra còn trường hợp bồi thường đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có hoặc không đủ điều kiện cấp giấy thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định.
Điều kiện để được nhà nước bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp là gì?
Tại Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
Theo đó, để được nhà nước bồi thường khi thu hồi đất nông nghiệp thì phải đáp ứng được điều kiện theo quy định trên.
Cách tính tiền bồi thường khi thu hồi đất
Căn cứ điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, khoản 5 Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP và khoản 4 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, giá đất cụ thể được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng đối với trường hợp tính tiền bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được tính như sau:
Giá trị của thửa đất cần định giá (01m2) = Giá đất trong bảng giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)
Trong đó:
- Giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành ban hành áp dụng theo từng giai đoạn 05 năm. Muốn biết chính xác cần phải xem đúng địa chỉ, vị trí thửa đất (vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4).
- Hệ số điều chỉnh giá đất khi tính tiền bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định nhưng sẽ quyết định tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi.
Nói cách khác, hệ số điều chỉnh giá đất không áp dụng theo từng năm hay từng giai đoạn như đối với trường hợp tính tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ, Sổ hồng cho diện tích vượt hạn mức.
Ví dụ: Giá đất trong bảng giá đất là 20 triệu đồng, hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) là 1,30. Khi đó giá đất 01m2 được bồi thường là 26 triệu đồng.
Người dân được thỏa thuận về giá bồi thường không?
Tiền bồi thường về đất được tính theo giá đất cụ thể
Khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau:
“đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”.
Như vậy, tiền bồi thường về đất do Nhà nước quyết định, người dân không có quyền thỏa thuận về giá bồi thường.
Vì sao người dân không được thỏa thuận giá bồi thường?
Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người có đất thu hồi không được thỏa thuận giá bồi thường vì không phải là chủ sở hữu đất đai (chỉ có quyền sử dụng đất).
Khi nào bồi thường bằng đất, khi nào bồi thường bằng tiền?
Vấn đề này được nêu rõ tại Điều 79 Luật Đất đai 2013 và Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP như sau:
- Nếu thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền.
- Khi thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
Như vậy, việc Nhà nước bồi thường bằng đất hay bằng tiền phụ thuộc vào nhiều yếu tố như đã trình bày tại 02 trường hợp trên.
Thông tin liên hệ
Trên đây là tư vấn về vấn đề “Giá đền bù khi thu hồi đất nông nghiệp bao nhiêu?” của Luật Sư Thanh Hóa. Chúng tôi hy vọng rằng những kiến thức chúng tôi chia sẽ sẽ có ích cho bạn đọc trong công việc và cuộc sống.
Nếu có nhu cầu sử dụng dịch vụ về Sáp nhập doanh nghiệp, Đăng ký bảo hộ nhãn hiệu, Giải thể công ty, Xác nhận tình trạng hôn nhân, Thành lập công ty, Đổi tên giấy khai sinh, Thẩm quyền thu hồi đất rừng sản xuất…. Hãy liên hệ ngay tới Luật sư Thanh Hóa để được tư vấn, hỗ trợ một cách nhanh nhất. Hotline: 0833.102.102.
Mời bạn xem thêm bài viết:
- Dịch vụ đăng ký bảo hộ nhãn hiệu tại Thanh Hóa năm 2022
- Dịch vụ đăng ký bảo hộ logo tại Thanh Hóa trọn gói, giá rẻ
- Hướng dẫn soạn thảo mẫu hồ sơ ly hôn tại Thanh Hóa năm 2022
Câu hỏi thường gặp
Theo điều kiện trình bày ở trên để được bồi thường cần phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định, trong đó điều kiện quan trọng nhất là phải có Sổ đỏ. Bên cạnh đó vẫn có trường hợp ngoại lệ theo quy định tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013, cụ thể:
“2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.”.
Theo quy định trên, mặc dù không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ nhưng vẫn được bồi thường về đất nếu đáp ứng đủ 02 điều kiện sau:
(1) Là đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004.
(2) Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
Ngoài ra, người sử dụng đất cũng cần lưu ý rằng chỉ được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng và diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.
Hầu hết người dân đều biết quy định này nhưng không mong muốn nếu Nhà nước thu hồi đất, bởi lẽ giữa giá đất cụ thể và giá đất thị trường có sự chênh lệch lớn.
Điểm đ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định giá đất cụ thể được sử dụng làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Nói cách khác, giá đền bù hay giá bồi thường về đất không tính theo giá thị trường.
Giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định và so với giá đất thị trường thì giá đất cụ thể thấp hơn nhiều.
Trên thực tế cho thấy rằng đa số người sử dụng đất đều đồng ý giao lại đất khi Nhà nước thu hồi nhưng không “hài lòng” về số tiền được bồi thường.
Khoản 1 Điều 73 Luật Đất đai 2013 quy định:
“1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”.
Theo quy định trên, cùng là thực hiện dự án nhưng nếu thu hồi đất không phải “để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai 2013 mà thay vào đó doanh nghiệp trực tiếp làm việc với người dân để có quỹ đất thì khi đó người dân có quyền thỏa thuận về giá chuyển nhượng, giá thuê đất với doanh nghiệp.
Lưu ý: Bài viết này không giải thích trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo giá nhà nước và sau đó bàn giao lại mặt bằng cho doanh nghiệp, rồi doanh nghiệp thực hiện dự án hoặc phân lô bán nền với giá rất cao.
